Email: info@legal-projekt.hr | Tel/Fax: 042 490 710

Etažiranje

Uspostavljanje vlasništva nad stanovima i poslovnim prostorima - Sve o izradi etažnog elaborata

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo odnosno vlasništvo posebnog dijela nekretnine. Sadašnji pravni sustav karakterizira vlasništvo posebnog dijela nekretnine tako da je vlasnik posebnog dijela nekretnine ujedno i suvlasnik cijele nekretnine. Posebni dijelovi (samostalneuporabne cijeline) prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima su stan, poslovni prostor i garaža, odnosno jasno omeđeno parkirno mjesto u podzemnoj garaži.

Vlasništvo se može protezati i na sporedne pripadajuće dijelove: terase, kućne vrtove, vanjska parkirna mjesta i slično, ako do njih postoji prilaz sa zajedničkih dijelova.

 

Što se može etažirati?

Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2 i više etažnih jedinica, kao i velike stambene zgrade. S obzirom na to da pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine ima tri osnovne sastavnice zemljište, zajedničke dijelove zgrade i posebne dijelove zgrade, etažiranjem se uspostavlja  pravno jedinstvo na nekretnini, tj. vlasnik posebnog dijela nekretnine postaje u odgovarajućem suvlasničkom dijelu suvlasnik nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
Moguće je napraviti i djelomično etažiranje. Obično se takav postupak radi kod poslovnih prostora koji su u sklopu stambeno-poslovnih građevina sagrađenih prije 1. 1. 1997. godine.
U svemu tomu veliku važnost ima knjiga položenih ugovora (KPU). To je „privremena“ evidencija, koja je nastala u vrijeme otkupa stanova na kojem postoji stanarsko pravo.
Vlasnici stanova upisanih u knjigu položenih ugovora mogu posebne dijelove prodavati, zalagati, nasljeđivati, odnosno raditi sa svojom imovinom sve ono što se i inače radi u pravnom prometu nekretnina.
Međutim, KPU ima i svoje nedostatke. Ne postoji pravno jedinstvo nekretnine (Zakon o valasništvu donesen je nekoliko godina kasnije od Zakona o kupnji stanova na kojim postoji stanarsko pravo). U nju su se mogli samo upisivati samo stanovi kupljeni na osnovi stanarskog prava.
Upis stanova je rađen bez obzira jesu li zgrade u kojima se nalaze stanovi ucrtane u katastarske planove, odnosno vodi li se zgrada u zemljišnoj knjizi. U nju nisu mogli biti upisani poslovni prostori, odnosno stanovi koji su stečeni na nekim drugim osnovama. Jedino pravo vlasništvo je zemljišno-knjižno vlasništvo.


Postupak etažiranja

Najprije je potrebno prukupiti postojeću dokumentaciju; izvedbeni, glavni projekt i slično, građevinsku dozvolu, kopiju katastarskog plana. Potrebno je napraviti izmjeru cijele nekretnine, izraditi grafički prikaz plana posebnih i zajedničkih dijelova (etažni elaborat) sa suvlasničkim omjerom, a Upravni odjeli za prostorno uređenje i građenje trebaju potvrditi etažni elaborat. Osim toga, potrebno je izraditi međuvlasnički ugovor ili sporazum suvlasnika, u kojem su pobrojene etaže, nosioci prava vlasništva nad njima i suvlasnički omjeri (više vlasnika), odnosno očitovanje volje (jedan ili dva vlasnika). Zahtijeva se i izrada prijedloga za uknjižbu, a propisanu dokumentaciju potrebno je predati u gruntovnicu.
Napomena: Ako zgrada nije ucrtana u katastarske planove ili se ne vodi u zemljišnim knjigama prije navedenih postupaka potrebno je angažirati ovlaštenog geodeta za izradu elaborata, tj. ucrtavanje zgrade odnosno upisa u zemljišnu knjigu.


Zgrade koje zahtijevaju elaborat

Ponajprije se obaveza izrade etažnih elaborata odnosi na svu novogradnju koja ima više od dva posebna dijela (stana, poslovnih prostora i sl.) i koje kao takve investitor nudi na prodaju. Zgrade sagrađene prije stupanja na snagu Zakona o vlasništu (1. 1. 1997. g.) u kojima suvlasnici žele podjeliti neke zajedničke dijelove (tavane, porumske prostorije i sl), a koji nisu bili predmet kod kupovine stanova, također zahtijevaju izradu elaborata. Važno je kod podjele zajedničkih dijelova to što mora biti stopostotna suglasnost svih vlasnika.

Vlasnici poslovnih prostora, koji nisu upisani u zemljišne knjige, također trebaju dati izraditi etažni elaborat.

Neku fiksnu cijenu izrade etažnog elaborata nije moguće odrediti, jer zavisi od slučaja do slučaja (ima li za zgradu dokumentacije, postoje li nacrti, dozvole i slično), a kreće se okvirno za zgrade do 500 m2od 1.500 do 7.500 kuna + PDV i za zgrade preko 500 m2 od 7 do 15 kuna po m2 posebnih dijelova + PDV.

U navedenu cijenu nisu uključene sudske i javnobilježničke pristojbe, kao ni posao geodeta, u slučaju da je potreban.

 

ZA SVE OSTALE DETALJE I INFORMACIJE VEZANE UZ IZRADU ELABORATA, KAO I CIJENE, OBRATITE NAM SE S POVJERENJEM.

 

Go to top