Uspostava etažnog vlasništva | Povezivanje – jednostavniji i jeftiniji postupak
Povezivanje je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine). Za razliku od „klasičnog etažiranja“ postupak je mnogo jednostavniji i jeftiniji. Povezivanje je namijenjeno ponajprije višestambenim građevinama sagrađenima prije 1997. godine. Taj se postupak koristi zbog istog cilja kao i kod etažiranja, tj. zbog upisa svih posebnih dijelova na nekretnini u zemljišnu knjigu.
Propisani postupak i upis vlasništva
Postupak povezivanja propisan je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a način na koji se postupak provodi propisan je Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine. Povezivanjem se uspostavlja pravno jedinstvo na nekretnini, tj. vlasnik posebnog dijela nekretnine postaje u odgovarajućem suvlasničkom dijelu suvlasnik nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
Pravilnikom je propisano da se u zemljišnu knjigu mogu upisati svi koji su do sada bili upisani u knjigu položenih ugovora, kao i svi oni vlasnici stanova i poslovnih prostora koji do sada nisu bili upisani (vanknjižno vlasništvo), tj. koji su stekli nekretnine na temelju nekih prijašnjih propisa.
Pravilnikom je striktno navedeno da predmetom upisa moraju biti svi posebni dijelovi (stanovi, poslovni prostori). Osim toga, Pravilnikom je propisano da će vlasnik neupisane nekretnine biti pozvan na raspravu koja se vodi na sudu, a ako se ne želi upisati kao vlasnik nekretnine, upisuje se Republika Hrvatska. Svi dosad upisani vlasnici biti će prebačeni iz knjige položenih ugovora u zemljišnu knjigu, uz činjenje vidljivim da je prijenos vlasništva napravljen iz knjige položenih ugovora.
Potrebna dokumentacija
Za upis vlasništva u zemljišnu knjigu potreban je dokaz da je utvrđena građevna čestica, odnosno da postoji građevna dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za uporabu građevine i Izvod iz katastra zemljišta (kopija plana i posjedovni list).
U slučaju da se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potrebno je ishoditi potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice.
Ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, potrebna je izrada odgovarajućeg geodetskog elaborata.
Od dokumentacije potreban je i međuvlasnički ugovor iz članka 375. ZV, tamo gdje postoji ili isprava u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na njima. Za tu je ispravu nadležan upravitelj, isto kao i za druge isprave koje opravdavaju prijedlog. Osim međuvlasničkog ugovora, potrebno je prikupiti i podatke o poduložcima iz knjige položenih ugovora (KPU) i ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis.
Ne legaliziraju se bespravne dogradnje
U zemljišnu knjigu upisuju se podaci iz dosadašnjih upisa u KPU, odnosno podaci o nekretnini iz ugovora ili druge isprave. Vlasnicima bespravnih dogradnji upisuje se samo u onom djelu koji je već upisan ili u ugovoru. Vlasnik bespravnog dijela može o svojem trošku angažirati vještaka i na temelju suglasnosti svih suvlasnika i vještačkog nalaza zatražiti upis i nad bespravnim (uzrupiranim) dijelom.
Iz nekih razloga ponekad upisane površine ne odgovaraju stvarnim kvadraturama. U slučajevima kada je pogreška nastala prilikom upisa u KPU (u ugovoru jedna površina, KPU druga), podatak će se ispraviti. U ostalim slučajevima mišljenje zakonodavca je da su dosadašnje površine, koje je vodio upravitelj (pričuva), i dosadašnji upisi u KPU vjerodostojni (površine su utvrđene prije 15 i više godina, a vlasnik do danas nije imao primjedbe na iste kvadrate kod plačanja računa koji se plaćaju na osnovi površine posebnih dijelova).
Još jedan razlog je to što je nekima odgovaralo da im se prilikom kupnje stana upišu manje kvadrature, ali kod prodaje im ti isti kvadrati očito nedostaju. Tko ima sumnju u površinu može o svojem trošku angažirati vještaka i zatražiti mjerenje površina.
Kada angažirati geodeta?
Potreba za angažiranjem geodeta (dodatni trošak ) javit će se u slučajevima kada zgrada nije ucrtana u katastru, nije evidentirana u zemljišnoj knjizi, kada su na jednoj čestici dvije ili više zgrada koje nisu funkcionalna cjelina i kada je zemljište, na kojem je izgrađena zgrada, mnogo veće od zemljišta nužnog za uporabu građevine.
U slučaju da je zgrada ujedno i čestica, nije potreban geodet, ali vlasnici, ako žele, mogu zatražiti zemljište nužno za uporabu građevine (nije nužno kod postupka povezivanja).
Cijeli postupak upisa u zemljišnu knjigu može se platiti iz pričuve ili dogovorom s vlasnicima, tj. upraviteljem (posebne uplatnice) na više rata. Cijena ovisi o veličini zgrade. Za zgrade do 10 stanova cijena iznosi 2.500 kuna (cijena je s PDV-om, ali nisu uključene takse i pristojbe). Za zgrade od 10 do 30 stanova cijene iznose 250 kuna po stanu (cijena je s PDV-om, ali nisu uključene takse i pristojbe), a za zgrade s više od 30 stanova cijena iznosi 250 kuna po stanu (cijena je sa PDV-om i uključene su takse i pristojbe).
Prilikom sklapanja ugovora obavezan je avans do 50 posto. Sve cijene su navedene uz pretpostavku da je zgrada upisana u katastar zemljišta i zemljišnu knjigu.
USKORO ĆEMO OBJAVITI I CIJENE GEODETA I SUDSKOG VJEŠTAKA.