ENERGETSKO CERTIFICIRANJE I PREGLED ZGRADA
ŠTO JE ENERGETSKI PREGLED ZGRADE?
Energetski pregled zgrade jest dokumentirani postupak koji se provodi u cilju utvrđivanja energetskih svojstava zgrade i stupnja ispunjenosti tih svojstava u odnosu na referentne vrijednosti i sadrži prijedlog mjera za poboljšanje energetskih svojstava zgrade koje su ekonomski opravdane, a provodi ga ovlaštena osoba.
ŠTO JE ENERGETSKI CERTIFIKAT?
Energetski certifikat jest dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade i koji ima propisani sadržaj i izgled, a izdaje ga ovlaštena osoba.
ŠTO JE ENERGETSKO CERTIFICIRANJE ZGRADE?
Energetsko certificiranje zgrade jest skup radnji i postupaka koji se provode u svrhu izdavanja energetskog certifikata.
POVEZIVANJE ZEMLJIŠNE KNJIGE SA KNJIGOM POLOŽENIH UGOVORA
ŠTO JE TO POVEZIVANJE?
Povezivanje je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine). Za razliku od «klasičnog etažiranja», postupak je mnogo jednostavniji i jeftiniji.
KOME JE NAMJENJENO POVEZIVANJE?
Prvenstveno za višestambene građevine sagrađene prije 1997 godine.
ZBOG ČEGA SE RADI POVEZIVANJE?
Povezivanje se radi zbog istog konačnog cilja kao i kod etažiranja tj. radi upisa svih posebnih dijelova na nekretnini u zemljišnu knjigu.
NA KOJI NAČIN JE PROPISAN POSTUPAK POVEZIVANJA?
Postupak povezivanja propisan je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a način na koji se postupak provodi propisan je Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine.
ŠTO SE POSTIŽE POVEZIVANJEM?
Povezivanjem se uspostavlja pravno jedinstvo na nekretnini, tj. vlasnik posebnog dijela nekretnine postaje u odgovarajućem suvlasničkom dijelu suvlasnik nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
TKO SE SVE MOŽE UPISATI U ZK POVEZIVANJEM?
Pravilnikom je propisano da se u zemljišnu knjigu mogu upisati svi koji su do sada bili upisani u knjigu položenih ugovora kao i svi oni vlasnici stanova i poslovnih prostora koji do sada nisu bili upisani ( vanknjižno vlasništvo) tj. koji su stekli nekretnine na temelju nekih prijašnjih propisa.
MOŽE LI SE NAPRAVITI DJELOMIČNO POVEZIVANJE?
Ne. Pravilnikom je striktno navedeno da predmetom upisa moraju biti svi posebni dijelovi (stanovi, poslovni prostori)
MOŽE LI NETKO OD SUVLASNIKA «BLOKIRATI» POVEZIVANJE?
Ne.Pravilnikom je propisano da će vlasnik neupisane nekretnine biti pozvan na raspravu koja se vodi na sudu, te u koliko se ne želi upisti kao vlasnik nekretnine upisuje se Republika Hrvatska.
Svi dosad upisani vlasnici biti će prebačeni iz knjige položenih ugovora u zemljišnu knjigu, uz činjenje vidljivim da je prijenos vlasništva napravljen iz knjige položenih ugovora.
KOJA JE SVE DOKUMENTACIJA POTREBNA ZA UPIS?
Dokaz da je utvrđena građevna čestica (građevna dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za uporabu građevine)
Izvod iz katastra zemljišta (kopija plana i posjedovni list)
U slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice,potvrdu nadležnog ureda za katasdtar o identifikaciji katastarske čestice
Ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi,odgovarajući geodetski elaborat
Međuvlasnički ugovor iz članka 375. ZV, tamogdje postoji ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istim koju sačini upravitelj, kao i druge isprave koje opravdavaju prijedlog
Podatke o poduložcima iz KPU
Ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis
LEGALIZIRA LI SE NA TAJ NAČIN BESPRAVNO ZAUZET (UZRUPIRANI) ZAJEDNIČKI DIJELOVI?
Ne.Upisuju se podaci iz dosadašnjih upisa u KPU, odnosno podaci o nekretnini iz ugovora, ili druge isprave.
Vlasnicima bespravnih dogradnji upisuje se samo u onom djelu koji je već upisan ili u ugovoru.
Vlasnik bespravnog dijela može o svojem trošku angažirati vještaka i na temelju suglasnosti svih suvlasnika i vještačkog nalaza zatražiti upis i nad bespravnim (uzrupiranim)dijelom.
ŠTO KADA POVRŠINE NE ODGOVARAJU STVARNIM KVADRATURAMA?
U slučajevima kada je pogreška nastala prilikom upisa u KPU (u ugovoru jedna površina, KPU druga), podatak će se ispraviti.
U ostalim slučajevima mišljenje zakonodavca je da su dosadašnje površine vođene od strane upravitelja (pričuva), i dosadašnjih upisa u KPU vjerodostojne (površine su utvrđene prije 15 i više godina, a vlasnik do danas nije imao primjedbe na iste kvadrate kod plačanja računa koji se plačaju na osnovi površine posebnih dijelova ).
«Nekima je odgovaralo da im se prilikom kupnje stana upišu manje kvadrature, ali kod prodaje im ti isti kvadrati nedostaju» Tko ima sumnju u površinu može o svojem trošku angažirat vještaka i zatražit izmjeru površina.
U KOJIM SLUČAJEVIMA JE POTREBAN ANGAŽMAN GEODETA?
Potreba angažiranja geodeta (dodatni trošak ) javit će se u sljedećim slučajevima
zgrada nije ucrtana u katastru,
zgrada nije evidentirana u zemljišnoj knjizi,
na jednoj čestici su dvije ili više zgrada koje nisu funkcionalna cjelina
zemljište na kojem je izgrađena zgrada je mnogo veće od zemljišta nužnog za uporabu građevine
Ukoliko je zgrada ujedno i čestica nije potreban geodeta, ali vlasnici ako žele mogu zatražiti zemljište nužno za uporabu građevine (nije nužno kod postupka povezivanja)
KAKO SE MOŽE PLATITI POVEZIVANJE IZ SREDSTVA PRIČUVE I KOJA JE CIJENA?
Cijeli postupak upisa u zemljišnu knjigu može se platiti iz pričuve ili dogovorom sa vlasnicima tj. upraviteljom (posebne uplatnice) na više rata .
Cijena ovisi o veličini zgrade
Za zgrade do 10 stanova cijena iznosi 2500 kuna
( cijena je sa PDV-om ali nisu uključene takse i pristojbe )
zgrade od 10 do 30 stanova iznosi 250 kuna po stanu
( cijena je sa PDV-om ali nisu uključene takse i pristojbe )
zgrade sa više od 30 stanova iznosi 250 kuna po stanu
( cijena je sa PDV-om i uključene su takse i pristojbe)
Prilikom sklapanja ugovora obavezan avans do 50%.
Sve cijene su navedene uz pretpostavku da je zgrada upisana u katastar zemljišta i zemljišnu knjigu.
USKORO I CIJENE GEODETA I SUDSKOG VJEŠTAKA
USPOSTAVA ETAŽNOG VLASNIŠTVA (VLASNIŠTVO POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE) - ETAŽIRANJE
ŠTO JE TO ETAŽIRANJE?
Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine). Sadašnji pravni sustav karakterizira vlasništvo posebnog dijela nekretnine, na način da je vlasnik posebnog dijela nekretnine ujedno i suvlasnik cijele nekretnine
ŠTO SU POSEBNI DIJELOVI NEKRETNINE (SAMOSTALNE UPORABNE CIJELINE?
Posebni dijelovi (samostalne uporabne cijeline ) prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima su ( stan, poslovni prostor, garaža, jasno omeđeno parkirno mjesto u podzemnoj garaži).
Vlasništvo se može protezat i na sporedne pripadajuće dijelove ( terase, kućne vrtove, vanjska parkirna mjesta, itd), ukoliko do njih postoji prilaz sa zajedničkih dijelova.
ŠTO SE SVE MOŽE ETAŽIRATI?
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2 i više etažnih jedinica, kao i velike stambene zgrade .
ŠTO SE POSTIŽE ETAŽIRANJEM?
Kako pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine ima tri osnovne sastavnice:
Zemljište
Zajednički dijelovi zgrade
Posebni dijelovi zgrade
etažiranjem se uspostavlja pravno jedinstvo na nekretnini, tj. vlasnik posebnog dijela nekretnine postaje u odgovarajućem suvlasničkom dijelu suvlasnik nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada izgrađena.
MOŽE LI SE NAPRAVITI DJELOMIČNO ETAŽIRANJE?
Da.Obično se takav postupak radi kod poslovnih prostora koji su u sklopu stambeno-poslovnih građevina sagrađenih prije 01.01.1997.godine.
ŠTO JE KNJIGA POLOŽENIH UGOVORA?
Knjiga položenih ugovora je «privremena» evidencija koja je nastala u vrijeme otkupa stanova na kojem postoji stanarsko pravo.
Vlasnici stanova upisanih u knjigu položenih ugovora mogu posebne dijelove prodavati,zalagati, nasljeđivati, odnosno raditi sa svojom imovinom sve ono što se i inače radi u pravnom prometu nekretnina.
KOJI JE NEDOSTATAK KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA?
Ne postoji pravno jedinstvo nekretnine (Zakon o valasništvu donesen nekoliko godina kasnije od Zakona o kupnji stanova na kojim postoji stanarsko pravo).
U nju su se mogli samo upisivati samo stanovi kupljeni na osnovi stanarskog prava.
Upis stanova je rađen bez obzira da li su zgrade u kojima se nalaze stanovi ucrtane u katastarske planove odnosno vodi li se zgrada u zemljišnoj knjizi.
U nju nisu mogli biti upisani poslovni prostori, odnosno stanovi koji su stečeni prema nekim drugim osnovama.
Jedino pravo vlasništvo je Zemljišno-knjižno vlasništvo.
KOJI JE POSTUPAK ETAŽIRANJA?
prikupljanje dokumentacije ukoliko postoji ( izvedbeni, glavni projekt i sl, građevinska dozvola, kopija katastarskog plana)
izmjera cijele nekretnine
izrada grafičkog prikaza plana posebnih i zajedničkih dijelova (etažni elaborat), sa suvlasničkim omjerom
potvrđivanje etažnog elaborata od strane Upravnih odjela za prostorno uređenje i građenje
izrada međuvlasničkog ugovora ili sporazum suvlasnika u kojem su pobrojene etaže, nosioci prava vlasništva nad njima i suvlasnički omjeri ( više vlasnika) odnosno očitovanje volje ( jedan ili dva vlasnika)
izrada prijedloga za uknjižbu
predaja propisane dokumentacije u gruntovnicu
Napomena: Ukoliko zgrada nije ucrtana u katastarske planove ili se ne vodi u zemljišnim knjigama prije navedenih postupaka potrebno je angažirati ovlaštenog geodeta za izradu elaborata tj. ucrtavanje zgrade odnosno upisa u zemljišnu knjigu.
ZA KOJE ZGRADE JE POTREBNA IZRADA ETAŽNOG ELABORATA?
Prvenstveno obaveza izrade etažnih elaborata odnosi se na svu novogradnju koja ima više od dva posebna dijela ( stana poslovnih prostora i sl.) i kao takve ih investitor nudi na prodaju.
Zgrade sagrađene prije stupanja zakona o vlasništu (01.01.1997.g.), a u kojima suvlasnici žele podjeliti neke zajedničke dijelove (tavane, porumske prostorije i sl), akoji nisu bili predmet kod kupovine stanova.
Važno kod podjele zajedničkih dijelova je da mora biti 100% suglasnost svih vlasnika.
Vlasnici poslovnih prostora, koji nisu upisani u zemljišne knjige.
KOJA JE CIJENA IZRADE ETAŽNOG ELABORATA?
Neku fiksnu cijena nije moguće odrediti, jer zavisi od slučaja do slučaja, (ima li za zgradu dokumentacije, nacrti, dozvole i sl.) a kreće se okvirno:
zgrade do 500 m2 ( od 1500 do 7500 kuna) +PDV
zgrade preko 500m2 ( od 7 do 15 kuna po m2 posebnih dijelova)+PDV
U navedenu cijenu nisu uključene sudske i javnobilježničke pristojbe, kao ni posao geodeta ukoliko je potreban.
ZA SVE OSTALE DETALJE I INFORMACIJE VEZANE UZ IZRADU ELABORATA KAO I CIJENE OBRATITE NAM SE SA POVJERENJEM.